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石家庄182个旧城改造项目揭秘 政策转型实行新版改革

2016-06-12 12:03:06 来源:网络整理 编辑:王菲菲

核心提示

旧城改造,一向是石家庄人非常关心的话题,这其中有因拆迁补偿一夜暴富的谈资,有新项目入市可能出现的投资机会,也有城市面貌大为改观的关注。6月2日,石家庄市政府发布了新修订的《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》(以下简称新版房屋征收补偿办法

旧城改造,一向是石家庄人非常关心的话题,这其中有因拆迁补偿一夜暴富的谈资,有新项目入市可能出现的投资机会,也有城市面貌大为改观的关注。6月2日,石家庄市政府发布了新修订的《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》(以下简称“新版房屋征收补偿办法”或“新版办法”),2011年8月5日出台的《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(以下简称“旧版房屋征收补偿办法”或“旧版办法”)同时废止,显然挑动了不少人关于“旧城改造”的敏感神经。

石家庄182个旧城改造项目揭秘

无独有偶,最近俩月,小回也在整理城中村、老旧小区、老旧厂区拆迁改造名单和进展情况,范围囊括新华区、桥西区、长安区、裕华区和高新区,数量有182个。今天,这份名单,和它背后旧城改造的最新动向,连同新旧两版房屋征收补偿办法的十五项政策变化,一同呈现给回看的各位朋友。

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石家庄182个旧城改造项目揭秘

城中村改造全线叫停?别逗了

针对旧城改造名单和最新动向播报,小回有如下四点值得一说:

1、信息来源权威,但仅供参考。这份名单和最新动向播报,来自辖区政府部门,信息来源权威。有言在先:纳入改造范围,并在持续推进的旧城改造,其进度可能出现变化;特别是此次新版房屋征收补偿办法出台后,一些旧城改造项目的推进速度将明显加快。因此,表中所披露的信息仅供参考,不放心的话,还是需要咨询辖区政府部门。

2、新版房屋征收补偿办法的出台,将成为一些旧城改造项目命运的“转捩点”;多个旧城改造项目在最近停滞不前,也是在等这份新办法。

3、城中村改造的“黄金时段”已经过去,但并非全线叫停。“三年大变样”期间出台的城中村拆迁改造的优惠政策,有不少已经废止,像新华区的高柱,尽管已经做了前期调查,但由于错过了城中村改造优惠政策,不得不暂时停止。此外,3月10日印发的《石家庄市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》也提出,“主城区内未改造的城中村,除涉及民生和重大产业、重大基础设施项目外,原则上不再审批”。不过,请注意其中的措辞:“未改造”。根据小回独家整理的旧城改造名单和最新动向来看,已经完成入户调查等前期工作的城中村,仍在推进之中;未完成入户调查,甚至连入户调查都未启动的城中村,则在短期内放弃了拆迁改造计划。因此,“一刀切”式的叫停城中村改造,并不属实。

4、大规模棚户区改造即将启动。2016年3月7日印发的《石家庄市棚户区改造货币化安置实施办法》提出,将“对D级危房集中且居民支持率达到90%的项目优先列入房屋征收计划”。从小回掌握的情况来看,市内四区和高新区已经或基本完成了对所辖区D级危房项目的认定和汇总工作,并将项目名单上报市政府。一旦获得审批,D级危房项目将率先启动征收。

新政十五项变化:谁被踢出局?补偿政策重大变化

好了,下面来说说这份千呼万唤始出来的新版房屋征收补偿办法。距离办法的上一次修订,已经过去了将近5年时间。5年来,“三年大变样”及其一系列旧城改造优惠政策已经被叫停,随之而来的是土地市场“游戏规则”的彻底变化,房地产市场专项整治的逐步深入。不过,对于石家庄而言,旧城改造不仅不会放缓,受京津冀协同发展和建设京津冀世界级都市群第三级的影响,这一进程还会持续下去。那么,适应新的市场条件下的房屋征收补偿办法便呼之欲出。从新版办法中不难看出:

1、土地市场一、二级开发的彻底剥离已经得到了进一步贯彻,“项目单位”已经被剔除出旧城改造的初始环节。

2、鼓励货币化安置亦得到全面贯彻,在减轻实物补偿和回迁安置带来的项目开发压力的同时,也在为房地产市场去库存“留一道口子”。

3、房屋征收项目获批的难度越来越大,除了新设三区亦需经过市政府审批外,以往对于征收人数“上会”的详细规定也已取消。

以下是新旧两版房屋征收补偿办法的十五项变化。如果你想详细阅读新版办法,请点击本条微信的阅读原文。

1、新设三区的房屋征收项目收归市政府“决定”

这是受2014年行政区划调整的影响。根据2011年8月5日出台的旧版房屋征收和补偿办法中,新华区、桥西区、长安区、裕华区和原桥东区等原市内五区的房屋征收项目,是由市政府决定,其他县、市,以及矿区负责其辖区的房屋征收项目。但在新版办法中,由市政府决定的房屋征收项目范围,除新华区、桥西区、长安区与裕华区外,还增加了新设的藁城区、栾城区和鹿泉区。

2、对房屋征收实施单位将有单独的政策规定

在旧版的房屋征收和补偿办法中,对于实施单位做了一些简单规定。但新版办法明确,住建部门将对实施单位管理另行出台办法进行管理,规范其行为。此外,新版办法还允许辖区政府通过购买服务完成测绘、拆除、法律服务等工作。

3、项目单位被剔除出房屋征收初始环节

在旧版的房屋征收和补偿办法中,拟定房屋征收范围所需要的一系列文件,一般由项目单位向房屋征收部门提交。但在新版办法中,“项目单位”被剔除出这个房屋征收的初始环节,房屋征收范围由房屋征收部门和城乡规划部门共同拟定。从现实来看,项目单位无外乎两种:一是被征收房屋所在的村委会、街道办事处,二是介入一级开发的房企。

4、被征收房屋的使用性质和建筑面积,只认“房屋登记簿的记载”

被征收房屋到底算不算住宅,到底有多大面积,有些时候也是一本糊涂账,特别是在不动产登记不太规范的过往,住建部门的房屋登记簿和业主持有的房屋权属证书不一致的情况时有发生。在旧版的房屋征收和补偿办法中,房屋权属证书和房屋登记簿的法律效力是一致的;但在新版办法中,则只认房屋登记簿。

5、建筑面积确有异议,怎么办?

旧版的房屋征收和补偿办法中,对此没有规定。但在新版办法中,这个漏洞被补上了。新版办法规定,在认定建筑面积有异议后,征收部门要委托有资质的测绘机构进行测量,“超出房产证面积的部分按照被征收房屋市场价格的80%进行货币补偿”。这其中有两点值得关注:一是补偿标准,仅按照市场价格的80%补偿,并非全额补偿;二是补偿方式,仅限货币补偿,就算被征收业主选择实物补偿,也只能按照房产证规定的建筑面积来补偿。

6、强化房屋征收中回迁安置的重要性

在新版的房屋征收和补偿办法中,“编制旧城区改建项目用于产权调换的住宅房屋建设地块修建性详细规划或建设工程设计方案的总平面图”,这一连串的词汇前面,加上了一句“根据回迁安置的需要”,显然是强化了回迁安置需要的重要性,并将其作为编制总平面图必须考量的因素。

7、除了原址回迁,产权调换被推上房屋征收补偿的重要位置

在旧版房屋征收和补偿办法中,产权调换并没有被考虑进房屋征收补偿方案的拟定因素中;但在新版办法中,产权调换的重要性大幅提升。在最近一段时间的房屋征收项目中,产权调换的使用频率显著增加。不一定非要原址回迁,产权调换不仅减轻了房屋征收项目的回迁压力和建设成本,也为房地产去库存“留了一道口子”。

8、被征收房屋和产权调换房屋的市场平均价格等增加“预评估”因素

措辞改变,更为严谨,但对于房屋征收项目而言,操作也更为合理。

9、涉及人数较多的房屋征收项目,须经政府常务会议讨论决定

在旧版的房屋征收补偿办法中,对于须经市政府或县、市、矿区政府常务会议讨论决定的房屋征收项目“门槛”,有着比较详细的规定,划定了150户以上和75户以上两条“红线”;但在新版办法中,两条“红线”被取消,仅以“涉及被征收人数量较多”这一点加以限定。

10、房屋征收所需工作费用,不再由项目单位承担,转入征收成本

在旧版的房屋征收补偿办法中,房屋征收所需的工作费用,是由项目单位“在调查登记前先行拨付房屋征收部门”的;但在新版办法中,则将计入征收成本,根据需要拨付。项目单位同样消失。

11、鼓励选择货币化安置

这在旧版的房屋征收补偿办法中并未出现。

12、房屋产权调换的政策规定被放宽

在旧版的房屋征收补偿办法中,“因旧城区改建征收住宅房屋,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的”,政府部门“应当提供改建地段或者就近地段的房屋,供被征收人选择”。但在新版办法中,这段政策规定被取消。

13、产权调换房屋价值仅参考房屋征收评估办法

在旧版的房屋征收补偿办法中,还需要参考房屋征收补偿方案确定的产权调换房屋市场平均价格结合楼层等因素评估确定。但在新版办法中,这个因素不再考虑。

14、对于符合住房保障条件的被征收人,给予的政策优惠力度扩大

在新版的房屋征收补偿办法中,对于符合住房保障条件的被征收人:

① 如选择货币补偿,无其他住房,且建筑面积不超过30平方米,按30平方米补偿,补偿后仍符合条件的,优先安排住房保障。

② 如选择产权调换,无其他住房,且建筑面积不超过30平方米,调换后30平方米以内的部分,不需要支付房款,超出部分按市场价结清差价。

③ 如难以支付差价,调换住房可采取共有产权模式,保障标准内的,被征收人支付非自有产权的廉租住房租金;保障标准外的,需支付市场价租金。一旦有支付能力且愿意购买,再按市场价购买。